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人大工作调查研究
关于加强社区业委会建设,营造和谐物业关系的调查与建议

2018-03-30 11:52:51访问次数:信息来源:

区委十四届二次全会报告中指出,在推进社区改革,优化社区服务的同时,协调社区、业委会、物业的关系,积极探索新建、老旧、拆迁安置小区分类管理模式。然而当前,物业关系相对紧张是群众普遍反映的问题,也是社会综合治理的新挑战。

物业关系涉及业主和物业服务企业双方,本质上是一对经济关系,受到民法调整。政府应适当调控,但主要由当事双方依据法律和市场规则予以调和。而物业关系相对紧张的根源在于,虽然业主一方按照物权法规定享有绝对权利,但是因人数众多,意见不统一,主张权利的能力反而弱于物业公司。因此构建和谐物业关系,关键在于把业主组织起来,结合基层自治,积极行使自己的财产权利。基于以上思考,区人大常委会中河街道工委组织代表对辖区内各住宅小区业委会建设情况进行了调研。

一、基本情况及问题

中河街道辖区面积8.8平方公里,已有社区16个,下辖住宅小区47个,已组建业委会的小区26个,占55%;共有业委会成员207名,平均每个业委会有成员8名。从调查情况来看,当前业委会建设中存在以下几方面问题:

——成立难。一是业主参与率低。业委会选举实行“双过半制”。实际操作中,业主参与率低,尤以选举首届业委会为甚。二是程序不规范。业委会选举缺乏具体的操作规则。多数业委会选举采取上门分发选票并当场回收的投票方式。其公正性受到不少业主的怀疑。三是业主身份认定难。由于业主名册不全或更新不及时,使得业委会选举中业主身份的认定存在困难。

——效率低。一是存在“缺位”现象。有的小区因业委会组成人员怠于参会,导致长期不能召开业主大会、业委会会议。二是存在“越位”现象。有的业委会越俎代庖,对本应由全体业主共同决定的事项擅自作出决定,有的甚至挪用公共收益。三是存在“不到位”现象。有的业委会主观上愿意尽职尽责,但因缺乏专业知识而导致监督不到位,不免出现“外行人”管“内行人”越管越乱的现象。

——监督弱。一是业主监督手段不足。有关法律法规对业主、业主大会、业委会的权利义务规定较为笼统,而小区业主管理公约、议事规则又不具强制性,致使业主行使监督缺乏操作性。二是部门监管经验不足。业委会是基层自治的新形式,有关部门对这类新型社会组织的监管目前尚缺乏有效经验。少数业委会成员甚至以自治为由拒绝接受职能部门或社区居委会的指导和监管,导致在物业公司选聘、维修资金使用、印章档案管理等方面引发诸多矛盾纠纷。

二、原因分析

一是法律法规滞后。首先,业委会的主体地位不够明确,根据《物业管理条例》的规定,业委会是业主大会的执行机构,不具有法人资格,不能代表业主处分共有财物。这一规定导致业委会权小责任大,执行力低下。其次,立法的导向还不够精准。物业关系归根到底是民事经济关系,而当前的物业法规,都侧重于建立业委会,对于其如何运作,尤其是财务运作则规定甚少。最后,执法理念不够先进。政府及居民自治组织在物业关系中应发挥调控、督导责任。而现实中,有不少街道、社区直接介入或主导业委会的组成,从而将双方矛盾“升级”成了三方矛盾。

二是业主自治机制还不完备。业主群体基于共同的财产利益结合到一起,组成一个准经济组织,但其整套的运作机制远未达到企业治理的水平。如业主大会和业委会的日常工作制度、会议制度、业委会印章使用登记制度、维修资金使用管控制度、费用开支项目的比价机制等,各小区差异很大,多数未能发挥应有的作用。有的在具体实施过程中只存在于表面,没能形成制度建设与实际工作相适应的局面,有部分小区还尚未建立相关制度。

三是专业服务机构发展缓慢。专业服务机构是市场经济的重要组成部分,也是经济关系顺畅运转的润滑剂。专业服务机构可以在业委会的筹备选举、换届、业委会日常工作辅导、物业收费评估和物业服务质量监督等方面为业主和物业服务企业提供专业的支持,从而协助政府部门更好调控物业关系。早在2012年鄞州区注册了省内首家专业机构,但由于市场尚不成熟,而政府层面又缺乏相应的政策扶持,近几年发展缓慢。

三、有关建议

(一)把握角色定位,强化行政指导。政府和基层自治组织要把握“裁判员”的角色定位,坚持用市场的手段和群众工作法调整物业关系。

一是行业主管部门要强化服务。有关职能部门要完善台账资料归档制度,对房屋交付、业委会换届之后的资料与物品移交进行监督。要结合不动产产权登记,及时完善权利人名册,便于基层组织、业主委员会依法查询。要制定和完善业委会议事规则、财务管理、居民公约等制度规章的标准化文本,以供新小区在成立业委会时参考。要积极培育业委会建设的模范单位,强化舆论宣传,切实发挥标杆引领作用。

二是所在地政府要强化督导职能。所在地的街道办事处回归到监督指导的裁判员角色,切实担负起物业管理督导职能。对新建成小区,要及时牵头组织、筹备,推动业主大会召开和业主委员会建立。对于已建立业委会的小区,要引入“街道监督、社区协助、社会组织操作”的新模式,监督推动业委会正常换届和日常履职。

三是社区居委会要强化协调和支持。居民自治组织要充分发挥善于做群众工作的优势,扮演好“协助”角色,积极调解物业矛盾,引导居民正确对待自己的权利,严格依法维权;引导居民选举有管理经验、热心公益事业、公正廉洁、能模范遵守物业管理规章制度、有一定工作能力和专业技术的居民担任业委会候选人。

(二)坚持依靠群众,完善业主自治机制。

基于现行法律制度的不完善,业主应在不违反法律强制规定的基础上,通过民主协商,完善小区治理结构,实现自我管理。

一是强化业主委员会的执行力要创新思路,通过订立业主集体签订委托协议等方式,赋予业主委员会一定的管理、维护、运营业主共有财产,以及签订物业合同、监督物业管理企业的权利,使其拥有与履行职责相应的民事权利和能力。

二是完善物业经费管理制度要推动物业管理服务与业主共有房产经营相分离,通过设立业委会成员联名银行账户,将收取业主共有房产租金、电梯广告进场费、停车费等职能从物业管理职能中剥离,并使之回归业主。与此同时,业委会定期向业主公开共有财产收入、物业维修基金使用情况,接受业主的监督。

三是健全完善业委会监督激励机制要加强业主大会监督能力建设,强化对业委会的监督,使业委会成员日常履职有监督、重大决策要授权、违法违规能罢免、造成损失可追偿。此外,针对业委会成员义务服务的性质,应探索建立执行职务补偿和履职突出奖励机制,以激发业委会成员的积极性。

(三)坚持市场化运作,发展专业服务机构。政府要通过购买服务等形式,支持物业管理中介产业发展壮大,引导物业关系由市场进行调节。要鼓励律师事务所、法律援助机构参与业委会制度制定,帮助业主完善业委会治理结构;鼓励财产评估机构、会计师事务所参与小区财务监管,强化业主共有财产管理;鼓励建筑监理单位、工程咨询单位,为业主客观评估物业服务质量提供参考。

(区人大常委会中河街道工委)

 



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